С 1 сентября 2026 года вступают в силу поправки, позволяющие применять арест имущества в качестве обеспечительной меры к гражданам, находящимся за пределами страны. Это может затронуть банковские счета, а при их недостатке — и недвижимость. Ниже — практическое руководство по вариантам действий: переписать квартиру, продать её или подготовиться к возможным рискам.
Кого затрагивает закон и в чём суть
Закон позволяет арестовывать имущество как обеспечительную меру по административным делам против лиц, находящихся за границей. Арест могут наложить даже до вынесения решения по делу по ходатайству стороны (например, прокурора). Если банковских средств недостаточно, под арест может попасть другое имущество — включая квартиру.
Ключевые последствия: при аресте нельзя продать, подарить или распоряжаться недвижимостью, можно ограничить сдачу квартиры в аренду. Арест снимается только после исполнения решения суда.
Основные способы распоряжения недвижимостью из‑за границы
Дарение
Дарение — самый распространённый вариант переписывания недвижимости на родственников. При передаче близкому родственнику налогов обычно не возникает, при передаче неблизкому — одаряемый платит НДФЛ (13% для резидента РФ, 30% для нерезидента).
Важно: сделка дарения оформляется у российского нотариуса в регионе, где находится квартира. При оформлении из‑за рубежа потребуется доверенность, оригинал которой нужно доставить в Россию.
Продажа
Продать квартиру можно через доверенное лицо или дистанционно при наличии квалифицированной электронной подписи (КЭП), полученной в перечне поддерживаемых стран. При продаже нужно учесть налоговые последствия: общий срок владения для освобождения от НДФЛ — 5 лет, в особых случаях (дарение близким, наследство, единственное жильё и т.д.) — 3 года. Для «иноагентов» налоговых льгот нет — ставка может быть 30%.
Доверенность
Оформление доверенности можно выполнить двумя основными способами: в консульстве России за границей или у местного нотариуса (с апостилем или переводом в зависимости от конвенций). Рекомендуется оформлять через консульство: российский нотариус сможет проверить подлинность по базе.
В доверенности следует прямо прописать полномочия для заключения конкретной сделки (дарение или продажа), право подавать документы в Росреестр и МФЦ, право работать с банковскими операциями и снимать собственника с регистрационного учёта при необходимости.
Практические детали оформления дарения и регистрации
- Сбор документов: паспорта сторон, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, справки об отсутствии долгов по комуналке, при необходимости согласие супруга(и).
- Нотариус оформляет договор дарения в трёх экземплярах — для доверенного лица, одаряемого и Росреестра; затем сам направляет документы в Росреестр.
- Новый собственник получает выписку из ЕГРН обычно на следующий день после регистрации.
- Оплата услуг нотариуса: федеральный тариф — 0,5% от кадастровой стоимости (не более 20 000 рублей), есть региональные доплаты и дополнительные услуги.
Налоги и финансовые вопросы
При дарении близким родственникам налоги, как правило, не платятся. При передаче третьим лицам одаряемый платит НДФЛ: 13% для резидентов, 30% для нерезидентов. При продаже необходимо проверить срок владения недвижимости — 3 или 5 лет — чтобы понять, будет ли начислен налог и в каком размере.
Рекомендуется принимать оплату на собственный российский банковский счёт. Варианты безопасных схем при продаже: банковский аккредитив или депозит нотариуса — средства остаются в банке/у нотариуса до выписки из ЕГРН. Для «иноагентов» предусмотрено зачисление денег на специальный рублёвый счёт с ограничениями вывода.
Технические и юридические риски
- Дарение супругу лишает вас доли при разводе — недвижимость станет его/её единоличной собственностью.
- Операции возможны только с приватизированным жильём; если недвижимость не приватизирована, сначала нужно оформить приватизацию.
- При продаже в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов — выписка требует отдельной доверенности и нотариального заявления.
- Банковские санкции и ограничения переводов могут осложнить вывод средств за границу — проконсультируйтесь с юристом и специалистами по международным переводам.
Оформление дистанционно: КЭП и биометрия
Квалифицированная электронная подпись (КЭП), полученная в перечне поддерживаемых стран, может позволить дистанционно подписывать сделки и регистрировать их в Росреестре. Однако для дистанционных сделок сейчас также требуется сдача биометрии — она берётся очно, и если ваших данных в Единой биометрической системе нет, воспользоваться КЭП дистанционно не получится.
Короткая памятка перед действием
- Оцените риск ареста: проверьте, не связано ли ваше дело с административными политическими статьями и не числитесь ли вы в официальных списках, дающих основания для мер.
- Обсудите с юристом оптимальный способ передачи права распоряжения: дарение близким, продажа через доверенность или иные схемы.
- Оформите доверенность через консульство или нотариуса с учётом международных требований (апостиль/перевод/Минская или Гаагская конвенции).
- Подготовьте полный пакет документов для нотариуса и Росреестра, продумайте безопасный способ получения денег (аккредитив/депозит нотариуса).
- Проконсультируйтесь по налоговым последствиям и банковским ограничениям перед совершением сделки.
Если недвижимость переходит по наследству
Оформление наследства и последующие операции с недвижимостью (включая продажу) также часто требуют доверенности и официального представителя, если вы находитесь за границей. Процедуры и сроки зависят от конкретной ситуации — рекомендуется заранее подготовить документы и проконсультироваться со специалистом.
Закон вступает в силу 1 сентября 2026 года: есть время подготовиться, собрав документы и оценив возможные риски. При любых сложных или дорогостоящих операциях обязательно консультируйтесь с юристом и нотариусом.
